2017-04-30, 13:17 Ликбез Нона Лобанова 2 384

Как будут считать налоги на жилье

В ближайшей перспективе налог на недвижимость будет исчисляться с кадастровой стоимости объектов, будь то земля, дом или ангар. Однако многие собственники жилья до сих пор о таковой величине даже не слышали, а те, кто слышал, не представляют себе, откуда она вообще взялась и зачем понадобилось ее устанавливать. Предлагаем вам разобраться в этом вопросе с помощью Ольги Левиной, начальника Ревдинского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. 

 

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость или оценка — это массовая, или типичная, оценка объекта недвижимости, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и используемая для различных расчетов, в первую очередь, налогов. Вот как минимальный размер оплаты труда или прожиточный минимум введены для расчета мер социальной поддержки. Правда, пока исходя из кадастровой стоимости производится только налогообложение земельных участков, но в скором времени именно она станет основой для расчета единого налога на всю недвижимость: и квартир, и домов, и хозяйственных сооружений. Сейчас при налогообложении этих объектов используется, в основном, инвентаризационная стоимость, определенная БТИ — если она есть. Но для исчисления налога на новые, недавно построенные квартиры или индивидуальные дома берется уже кадастровая стоимость, которая определяется, когда объект ставится на кадастровый учет.

Инвентаризационная же стоимость уходит в прошлое.

 

Мой дом построен давно. Его посчитали?

Кадастровая оценка стоимости объектов недвижимости на данный момент почти завершена, как рапортует Минфин. Это значит, что каждому объекту недвижимости присвоена кадастровая стоимость.

 

Кто оценивает недвижимость?

Сейчас все новые дома, квартиры, а также «нарезанные» участки земли оцениваются при постановке на кадастровый учет.

Кроме того, государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится на территории по решению субъекта РФ в отношении определенной группы объектов. Допустим, в этом году оцениваются земельные участки, разрешенные для индивидуального жилищного строительства.

Проводят оценку специализированные организации по специальной методике, в соответствии с законом «Об оценочной деятельности». Учитываются все характеристики объекта — местоположение, площадь, вид разрешенного использования участка и так далее. При этом используются коэффициенты (в том числе муниципальные), установленные для определенных территорий, видов объектов, разрешенного использования земельных участков и прочее. Они могут быть как повышающими, так и понижающими.

Присвоенная объекту кадастровая стоимость вносится в Единый государственный реестр недвижимости. Она указывается в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, удостоверяющей проведение кадастрового учета.

 

Кадастровая стоимость не изменяется?

Раз в пять лет, в соответствии с законодательством, по решению областного правительства все объекты подлежат переоценке — для актуализации информации.

Допустим, садовый участок. Было садовое товарищество в лесу. Но за это время рядом построили завод, и не обязательно свечной, как у отца Федора. Туда провели дорогу и электричество. Наличие инфраструктуры повысит кадастровую стоимость при переоценке, но экологическая обстановка вокруг, скорее всего, на нее не повлияет. Зато рыночная цена сада от такого соседства вряд ли станет больше, даже с учетом появившихся удобств.

 

А если я пристроил к дому этаж?

Увеличение площади объекта (например, вследствие возведения еще этажа или уточнения границ земельного участка, добавившего лишние метры), естественно, повысит его кадастровую стоимость. Поэтому при узаконивании реконструкции объекта, как и при постановке объекта на кадастровый учет, ее пересчитают автоматически и внесут в реестр уточненные сведения. Никуда отдельно для этого собственнику обращаться не нужно.

 

Где узнать, сколько стоит объект по кадастру?

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта может получить любой желающий, это открытая информация. Нужно только знать кадастровый номер объекта. Запрос можно сделать через Многофункциональный центр или в электронном виде на сайте Росреестра. Услуга бесплатная.

 
Реклама

Как кадастровая стоимость соотносится с рыночной?

Кадастровая оценка рассчитывается и из рыночной информации по конкретному объекту (например, цены квартир в этом районе), и, как говорят эксперты, почти всегда стремится к рыночной.

Но на самом деле это не одно и то же, и они могут существенно различаться. Например, рыночная цена квартиры зависит, в том числе, от ее состояния и других условий — дорогой ремонт, хорошие соседи, благоустроенный двор и вид из окна делают жилье дороже. Но его кадастровая стоимость от этого не изменится, так как эти характеристики в расчет не входят.

Или земельный участок в черте населенного пункта, разрешенный вид использования —индивидуальное жилищное строительство, а по факту он заболочен, замусорен, в реальности это вообще свалка. Для того чтобы его освоить, требуются серьезные вложения. И при кадастровой стоимости, скажем, 500 тысяч рублей, эту землю и за 10 тысяч никто покупать не желает. Но налоги, заметьте, владелец участка платит по кадастровой стоимости.

 

Если меньше кадастровая стоимость земли, то меньше налог?

Да. Налог на землю уже исчисляется исходя из ее кадастровой стоимости, но, естественно, не в размере. Применяются поправочные коэффициенты, предусмотренные налоговым законодательством, местное самоуправление утверждает свои коэффициенты.

Однако налоги для физических лиц в нашей стране весьма умеренные, поэтому, из опыта, люди при покупке недвижимости редко смотрят на величину налога.

 

Для чего еще может понадобиться кадастровая стоимость?

Кроме налога, кадастровая стоимость используется для расчета аренды государственного или муниципального имущества, а также для расчета выкупной стоимости объекта — то есть при всех основных установленных законом процедурах, подразумевающих возникновение тех или иных экономических отношений вокруг земельного участка…

 

Тут какая-то ошибка. Что делать?

Если кадастровая стоимость выше рыночной или в ее расчете допущена ошибка, то можно обратиться за переоценкой.

Для этого при Управлении Росреестра по Свердловской области действует межведомственная комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Вопрос решается в досудебном порядке, либо при обращении в суд.

 

В каком случае могут пересмотреть кадастровую стоимость?

  • если при ее определении использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости (например, пропустили запятую в площади, и вместо 60 квадратных метров получилось 600);
  • если на объект недвижимости установлена его рыночная стоимость (на дату установления его кадастровой оценки).

Обратите внимание, что услуги оценщика, для установления рыночной стоимости объекта, стоят денег, которые могут полностью аннулировать выгоду от снижения налога. И в конечном итоге проведенная процедура может оказаться экономически нецелесообразной. Например: вам добавили 300 рублей налога на земельный участок, а отчет оценщика обойдется в 3000 рублей — сумма десятилетней прибавки к налогу. Разве что из принципа.

Поэтому пока обращаются за оспариванием кадастровой стоимости, в основном, собственники коммерческой недвижимости. Для бизнеса это актуально, потому что там большие суммы: огромные земельные участки, грандиозные здания и сооружения и, наконец, другие ставки для налогов.

 

Как это делается?

Нужно обратиться в  межведомственную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Росреестра с заявлением, приложив следующие документы:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости (оригинал);
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности и т.д.);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости — в случае, если основание для пересмотра кадастровой стоимости ошибка в ее расчете;
  • или отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, — для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Куда обращаться
Новости редакции / Блоги

Популярное